KABARBURSA.COM – Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan hingga 100 basis poin. Kenaikan ini membuat sejumlah pengembang menghitung ulang target bisnis yang sebelumnya terlihat realistis. Salah satunya adalah PT Ciputra Development Tbk (CTRA).
Direktur Ciputra Development Harun Hajadi, mengatakan perusahaan membuka peluang revisi target marketing sales 2026. Bukan karena permintaan rumah tiba-tiba menghilang, tetapi biaya pembiayaan yang semakin mahal mulai mempengaruhi keputusan konsumen untuk membeli properti.
Bagi CTRA, isu ini menjadi sangat relevan. Lebih dari 80 persen pembeli produk Ciputra merupakan end-user atau konsumen yang membeli rumah untuk ditempati. Permintaan ini riil, namun paling sensitif terhadap perubahan suku bunga.
Apalagi, sekitar 70 persen transaksi penjualan CTRA masih menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dengan kondisi tersebut, setiap kenaikan suku bunga akan langsung berdampak pada kemampuan beli masyarakat, terutama segmen menengah yang menjadi basis konsumen utama pengembang.
Tekanan tersebut sebenarnya sudah mulai terlihat pada angka operasional perseroan.
Pada kuartal pertama 2026, CTRA mencatat marketing sales sebesar Rp2,4 triliun. Secara tahunan angka ini turun 23 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, meskipun secara kuartalan meningkat 31 persen dibandingkan kuartal IV-2025.
Capaian tersebut baru setara sekitar 26 persen dari target marketing sales tahunan sebesar Rp9,5 triliun.
Secara matematis, angka 26 persen pada kuartal pertama sebenarnya masih berada dalam jalur yang cukup normal. Namun, kenaikan BI Rate yang terjadi setelahnya berpotensi mengubah proyeksi tersebut.
Jika permintaan KPR melambat pada semester kedua, pencapaian target Rp9,5 triliun menjadi lebih menantang dibandingkan perhitungan awal manajemen.
Meski demikian, menariknya pasar tampaknya mulai membedakan antara tantangan jangka pendek dan kualitas fundamental jangka panjang perusahaan.
Saat ini saham CTRA diperdagangkan di sekitar Rp535 per saham. Padahal konsensus 22 analis yang memantau emiten ini masih menunjukkan pandangan yang sangat positif. Sebanyak 19 analis merekomendasikan beli, tiga analis merekomendasikan hold, dan tidak ada satu pun rekomendasi jual.
Konsensus tersebut menghasilkan target harga rata-rata Rp1.190 per saham. Artinya, secara teoritis saham CTRA masih memiliki potensi kenaikan lebih dari 120 persen dari posisi saat ini. Bahkan target terendah analis berada di Rp810, masih jauh di atas harga pasar.
Perbedaan yang sangat lebar antara harga pasar dan target analis menunjukkan bahwa pasar sedang memberikan diskon besar terhadap sektor properti akibat kekhawatiran suku bunga. Pertanyaannya, apakah diskon tersebut sudah terlalu besar?
Dari sisi laba, CTRA sebenarnya masih menunjukkan kinerja yang relatif solid. Pada kuartal pertama 2026, perseroan membukukan laba bersih Rp549 miliar. Angka ini memang turun dibandingkan laba kuartal pertama 2025 yang mencapai Rp669 miliar.
Laba usaha tercatat Rp728 miliar dengan margin operasional yang masih cukup sehat. Bahkan laba kotor mencapai Rp1,19 triliun dari pendapatan Rp2,56 triliun.
Konsensus analis memperkirakan laba bersih CTRA pada 2026 mencapai Rp2,45 triliun, sedikit lebih rendah dibandingkan estimasi 2025 sebesar Rp2,66 triliun. Setelah itu laba diproyeksikan kembali stabil pada 2027 di kisaran Rp2,47 triliun.
Hal ini terlihat pula dari berbagai rasio keuangan perusahaan yang masih berada dalam kondisi sehat. Return on Equity (ROE) kuartal pertama 2026 berada di level 2,11 persen secara kuartalan, sementara kemampuan menutup beban bunga atau interest coverage ratio masih berada di angka 3,61 kali. Angka tersebut menunjukkan bahwa struktur keuangan perusahaan masih cukup kuat untuk menghadapi periode suku bunga tinggi.
Dari perspektif valuasi, saham CTRA justru terlihat semakin menarik.
Dengan estimasi laba 2026 dan harga saham saat ini, valuasi CTRA berada jauh di bawah rata-rata historis sektor properti Indonesia. Investor tampaknya lebih fokus pada risiko penurunan marketing sales dibandingkan kemampuan perusahaan menghasilkan laba dan menjaga neraca keuangan.
Padahal sejarah menunjukkan bahwa sektor properti sering kali bergerak lebih dulu sebelum siklus suku bunga berubah. Ketika pasar mulai melihat tanda-tanda stabilisasi BI Rate atau bahkan potensi penurunan suku bunga pada masa mendatang, saham-saham properti biasanya menjadi salah satu sektor pertama yang mengalami rerating.
Di sinilah posisi CTRA menjadi menarik. Risiko jangka pendek memang nyata. Kenaikan BI Rate dapat mengurangi minat masyarakat mengambil KPR, memperlambat penjualan rumah, dan berpotensi memaksa perusahaan menyesuaikan target marketing sales tahun ini.
Namun di sisi lain, fundamental perusahaan masih relatif sehat, konsensus analis tetap optimistis, dan valuasi saham sudah terdiskon cukup dalam.(*)
Berita atau informasi yang Anda baca membahas emiten atau saham tertentu berdasarkan data yang tersedia dari keterbukaan informasi PT Bursa Efek Indonesia dan sumber lain yang dapat dipercaya. Konten ini tidak dimaksudkan sebagai ajakan untuk membeli atau menjual saham tertentu. Selalu lakukan riset mandiri dan konsultasikan keputusan investasi Anda dengan penasihat keuangan profesional. Pastikan Anda memahami risiko dari setiap keputusan investasi yang diambil.