KABARBURSA.COM - Harga rumah di Indonesia terus mengalami peningkatan meskipun terdapat perlambatan yang signifikan dalam penjualannya pada kuartal II 2024.
Menurut laporan terbaru dari Survei Harga Properti Residensial yang diterbitkan oleh Bank Indonesia, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) mencatat kenaikan sebesar 1,76 persen jika dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun sebelumnya (year-on-year/yoy). Meskipun kenaikan ini terlihat moderat, namun tetap mencerminkan adanya kecenderungan peningkatan harga di pasar properti residensial di Indonesia.
Kenaikan harga yang paling mencolok terjadi pada kategori rumah kecil. IHPR untuk rumah tipe kecil mencatatkan kenaikan tertinggi sebesar 2,09 persen yoy, yang menunjukkan bahwa segmen ini mungkin masih memiliki permintaan yang cukup kuat meskipun penjualannya mengalami perlambatan.
Rumah tipe besar juga tidak ketinggalan mengalami kenaikan harga dengan rata-rata kenaikan sebesar 1,46 persen pada periode yang sama. Sedangkan untuk rumah tipe menengah, tercatat mengalami kenaikan harga sebesar 1,45 persen yoy.
Hal ini menunjukkan bahwa tren kenaikan harga rumah tidak terbatas pada satu tipe properti saja, tetapi merata pada berbagai tipe rumah di berbagai wilayah di Indonesia.
Kenaikan harga ini tidak hanya terjadi di kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya, tetapi juga di 18 kota lain yang disurvei oleh Bank Indonesia.
Salah satu kota dengan kenaikan harga tertinggi adalah Pontianak di Kalimantan Barat, yang mencatat kenaikan IHPR sebesar 5,40 persen yoy. Pekanbaru dan Balikpapan juga mengikuti dengan kenaikan harga yang signifikan. Hal ini mungkin disebabkan oleh berbagai faktor, termasuk pertumbuhan ekonomi lokal, ketersediaan lahan yang semakin terbatas, serta peningkatan permintaan akan perumahan di kota-kota tersebut.
Namun, tidak semua kota mengalami kenaikan harga yang sama pesat. Terdapat empat kota dari 18 kota yang disurvei yang menunjukkan perlambatan kenaikan harga rumah. Salah satu contohnya adalah Kota Batam yang mencatat penurunan pertumbuhan harga dari 4,58 persen pada kuartal I menjadi hanya 2,25 persen yoy pada kuartal II tahun ini.
Perlambatan ini mungkin mencerminkan perubahan dinamika pasar lokal, termasuk tingkat permintaan dan penawaran yang mungkin berbeda dari wilayah lainnya.
Penurunan Penjualan Properti Residensial
Walaupun harga rumah menunjukkan tren kenaikan yang merata di berbagai kota, penjualan properti residensial di pasar primer justru menunjukkan tanda-tanda perlambatan yang signifikan. Menurut hasil survei, penjualan properti residensial pada kuartal II-2024 hanya mencatatkan pertumbuhan sebesar 7,30 persen yoy, jauh di bawah capaian penjualan pada kuartal sebelumnya yang mencapai 31,16 persen yoy.
Penurunan ini sangat terlihat pada semua tipe rumah, terutama rumah tipe kecil yang mengalami penurunan dari 37,84 persen pada kuartal I menjadi hanya 4,51 persen yoy pada kuartal II. Penurunan yang signifikan juga terjadi pada rumah tipe menengah, yang mengalami penurunan dari 13,57 persen pada kuartal I menjadi hanya 3,01 persen yoy pada kuartal II.
Di sisi lain, penjualan rumah tipe besar masih mencatat pertumbuhan penjualan double digit sebesar 27,41 persen, meskipun mengalami perlambatan dibandingkan kuartal sebelumnya yang mencapai 48,51 persen. Perlambatan ini dikaitkan oleh Bank Indonesia dengan berbagai hambatan yang dihadapi oleh pengembang dan pemasaran properti.
Faktor-faktor yang mempengaruhi perlambatan ini antara lain kenaikan harga bangunan, permasalahan perizinan yang masih menjadi tantangan bagi banyak pengembang, tingkat suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang cukup tinggi, serta besarnya proporsi uang muka yang dibutuhkan dalam pengajuan KPR.
Dari perspektif kuartalan, penjualan rumah di Indonesia pada kuartal II juga mengalami kontraksi sebesar 12,8 persen quarter-to-quarter (qtq), setelah pada kuartal sebelumnya mencatat pertumbuhan sebesar 12,89 persen. Penurunan ini sebagian besar disebabkan oleh penurunan signifikan pada penjualan rumah tipe kecil dan menengah yang masing-masing mengalami penurunan sebesar 16,68 persenn dan 13,68 persen. Hal ini menunjukkan adanya perlambatan dalam permintaan terhadap properti, khususnya pada segmen-segmen tertentu.
Pembiayaan Properti: Peran Penting Dana Internal dan KPR
Survei juga mengungkapkan bahwa sumber pembiayaan utama bagi pengembang dalam pembangunan properti hunian terutama berasal dari dana internal perusahaan, dengan pangsa mencapai 74,69 persen.
Sumber pembiayaan lainnya berasal dari pinjaman perbankan yang mencakup 15,52 persen, serta pembayaran dari pembeli sebesar 6 persen. Hal ini menunjukkan bahwa meskipun ada akses ke pembiayaan eksternal, banyak pengembang yang masih mengandalkan dana internal sebagai sumber utama pembiayaan proyek mereka.
Di sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah pertama dilakukan dengan dukungan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang memiliki pangsa pasar sebesar 75,52 persen. Hal ini menunjukkan bahwa KPR masih menjadi instrumen utama dalam mendanai pembelian rumah, terutama bagi kalangan masyarakat yang membutuhkan bantuan pembiayaan untuk memiliki rumah.
Sementara itu, metode pembayaran tunai bertahap menjadi pilihan kedua dengan pangsa sebesar 17,1 persen, diikuti oleh pembayaran kas keras sebesar 7,38 persen.
Secara keseluruhan, total nilai kredit KPR secara tahunan tercatat tumbuh sebesar 13,97 persen yoy, yang relatif stabil dibandingkan dengan pertumbuhan pada kuartal I 2024 yang berada di angka 13,91 persen yoy. Hal ini menunjukkan bahwa meskipun terjadi penurunan dalam laju penjualan properti, permintaan terhadap pembiayaan rumah melalui KPR masih tetap kuat.
Perkembangan ini mencerminkan dinamika pasar properti di Indonesia yang meskipun menghadapi berbagai tantangan, masih tetap menarik bagi konsumen dan investor. Dalam jangka panjang, tren ini akan mempengaruhi bagaimana pengembang dan investor menavigasi pasar properti di tengah perubahan kondisi ekonomi dan kebijakan yang sedang berlangsung. (*)