Simulasi Beli Rumah Bebas PPN Hingga Desember 2024

KABARBURSA.COM - Pemerintah berencana memperpanjang kebijakan insentif pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang ditanggung pemerintah sebesar seratus persen untuk pembelian properti hingga Desember 2024.

Meskipun aturan lanjutan masih dalam tahap persiapan oleh Kementerian Keuangan, kebijakan ini telah diatur sebelumnya dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.7/2024 yang berlaku sejak 13 Februari 2024.

Mengacu pada PMK tersebut, PPN yang ditanggung oleh pemerintah sesuai Pasal 2 ayat 1 meliputi rumah tapak dan satuan rumah susun.

Rumah tapak atau satuan rumah susun yang dimaksud dalam Pasal 2 harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: a. Harga jual maksimal Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); dan b. merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat 1 PMK tersebut.

Lebih lanjut, Pasal 7 ayat 1 PMK ini menyebutkan bahwa insentif PPN DTP diberikan dalam dua periode. Untuk penyerahan rumah pada periode 1 Januari 2024 hingga 30 Juni 2024, PPN yang ditanggung pemerintah adalah sebesar 100 persen dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP).

Sebagai ilustrasi, untuk penyerahan rumah pada periode 1 Juli 2024 hingga 31 Desember 2024, PPN yang ditanggung pemerintah adalah sebesar 50 persen dari DPP.

Selain itu, insentif PPN DTP diberikan atas DPP maksimal Rp2 miliar, yang merupakan bagian dari harga jual maksimal Rp5 miliar.

Berikut contoh perhitungan insentif ini:

Jika seseorang membeli rumah tapak seharga Rp6 miliar, maka insentif PPN DTP tidak dapat dimanfaatkan karena harga jual melebihi batas yang ditetapkan yaitu Rp5 miliar.

Jika seseorang membeli rumah tapak seharga Rp5 miliar, maka ia bisa memanfaatkan insentif PPN DTP, namun hanya atas DPP sebesar Rp2 miliar. Dengan demikian, PPN DTP sebesar 11 persen dari Rp2 miliar atau Rp220 juta.

Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto sebelumnya mengungkapkan bahwa pemerintah akan memperpanjang kebijakan insentif pembebasan PPN DTP hingga Desember 2024.

"Atas persetujuan Bapak Presiden [Joko Widodo] dalam rapat yang lalu, pemerintah telah mengeluarkan kebijakan insentif PPN DTP untuk sektor perumahan sebesar seratus persen hingga bulan Desember 2024," kata Airlangga di kantornya, Selasa 27 Agustus 2024.

Sementara itu, Kementerian Keuangan melaporkan bahwa hingga semester I-2024 terdapat 22.440 unit rumah yang pembeliannya memanfaatkan insentif PPN DTP sebesar seratus persen.

Kepala Badan Kebijakan Fiskal Kemenkeu, Febrio Kacaribu, menjelaskan bahwa insentif pembebasan PPN tersebut berlaku sejak tahun lalu hingga pertengahan tahun ini. Selanjutnya, hingga akhir tahun 2024, akan berlaku skema pembebasan sebesar lima puluh persen.

"Dampaknya cukup signifikan. Pada semester I-2024, jumlah rumah yang memanfaatkan PPN DTP mencapai 22.449 unit," kata Febrio saat konferensi pers APBNKita, Selasa 14 Agustus 2024.

Febrio menambahkan bahwa pihaknya akan terus mengkalibrasi dan memperbarui data realisasi PPN DTP, karena insentif ini dianggap cukup membantu masyarakat dalam membeli rumah dan menjadi pendorong bagi sektor konstruksi.

Menurutnya, dalam komponen pertumbuhan ekonomi kuartal II-2024, sektor konstruksi tercatat tumbuh lebih dari tujuh persen, salah satunya didorong oleh pemberian PPN DTP untuk perumahan.

"Kita lihat bagaimana dukungan ini juga berdampak pada investasi, terutama dari sisi belanja Produk Domestik Bruto (PDB) yang tumbuh kuat di sektor konstruksi," jelas dia.

Bisnis properti, yang pada dasarnya bergerak dalam penguasaan aset seperti tanah dan bangunan termasuk rumah serta berbagai sarana dan prasarana di dalamnya merupakan sektor yang tidak luput dari kewajiban pajak. Di Indonesia, sektor ini dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) properti.

Sebagaimana halnya PPN pada umumnya, pajak ini dikenakan kepada pembeli akhir atau konsumen dan dipungut oleh penjual dalam transaksi jual beli properti. Namun, penerapan PPN ini berlaku khusus untuk properti primer, yaitu rumah yang dijual langsung oleh pengembang kepada konsumen. Sebaliknya, properti sekunder rumah yang dijual dari satu individu ke individu lainnya tidak dikenakan PPN.

Dalam konteks ini, PPN pada penjualan rumah diatur serupa dengan PPN pada barang-barang kena pajak lainnya, yakni dengan tarif sebesar 10 persen dari harga jual. PPN ini dipungut oleh wajib pajak yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Namun, untuk properti yang termasuk dalam kategori mewah, terdapat perbedaan perlakuan pajak sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 103/PMK.03/2009. Berdasarkan peraturan tersebut, PPN untuk rumah mewah dikenakan tarif 20 persen, yang juga berlaku untuk apartemen dan kondominium mewah.

Tarif PPN sebesar 20 persen ini berlaku untuk berbagai jenis properti mewah, termasuk rumah, town house, serta jenis strata title yang mencakup rumah kantor atau rumah toko dengan luas bangunan 350 m² atau lebih. Apartemen, kondominium, dan town house dengan jenis strata title yang memiliki luas bangunan 150 m² juga termasuk dalam kategori ini.

Penyesuaian tarif PPN ini merupakan langkah pemerintah untuk meringankan beban pajak pada masyarakat menengah ke bawah, serta sebagai wujud dari upaya distribusi kekayaan yang lebih adil. (*)