KABARBURSA.COM - Tanah di Ibu Kota Nusantara (IKN) tengah menjadi sorotan banyak pihak dan memicu banyak pertanyaan di benak masyarakat. Salah satu yang paling sering ditanyakan adalah, berapa harga tanah di ibu kota baru tersebut. Mengingat IKN merupakan proyek ambisius yang digadang-gadang akan menjadi pusat pemerintahan baru, tentu banyak yang ingi tahu nilai investasi tanah di sana. Lalu, berapa sebenarnya harga tanah di lokasi strategis ini?
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) sekaligus Plt Kepala Otorita IKN Basuki Hadimuljono, membocorkan harga tanah di Ibu Kota Nusantara (IKN). Dia mengatakan bahwa harga tanah di IKN ditetapkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) pada 2023.
Harga ini juga sudah direview dan disetujui oleh Badan Pengawas Keuangan dan Pembangunan (BPKP). Menurutnya, harga tanah sangat bervariasi, tergantung letak lokasinya. Namun, dipastikan harga tanah saat ini masih di bawah Rp1 juta.
"Macam-macam (harganya) tergantung lokasinya. Antara Rp400.000 sampai Rp800.000 per meter persegi," kata Basuki saat ditemui di kantor Kementerian PUPR, dikutip Senin, 15 Juli 2024.
Lebih lanjut, lokasi tanah yang sudah ditetapkan berada di kawasan inti pusat pemerintahan atau KIPP 1A. Dia menyebut, penetapan harga tanah di kawasan tersebut sudah dilakukan sejak 2023.
"Penetapan harga tanah di IKN telah dilakukan sejak 2023. Ini menunjukkan komitmen yang telah diputuskan untuk mendukung pengembangan wilayah ini secara strategis,” kata Basuki
Untuk diketahui, Perpres No 75/2024 tentang Percepatan Pembangunan IKN menyebutkan bahwa dalam rangka percepatan pelaksanaan pembangunan IKN, Kepala Otorita menetapkan nilai tanah di IKN untuk pengelolaan aset dalam pengusaan Otorita Ibu Kota Nusantara (ADP)
Adapun nilai tanah yang ditetapkan oleh Kepala Otorita IKN berdasarkan zona penilaian tanah yang mengacu pada perhitungan nilai tanah oleh penilai publik.
Nilai tanah yang ditetapkan oleh Kepala Otorita menjadi acuan bagi Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan untuk menetapkan zona nilai tanah.
Berdasarkan Pasal 7 beleid tersebut, disebutkan bahwa kontribusi atas pengelolaan ADP oleh Otorita IKN kepada pelaku usaha pelopor bisa dikenakan tarif sampai dengan nol rupiah dan pembayaran secara angsuran.
Adapun, yang dimaksud pelaku usaha pelopor ialah pelaku usaha yang telah menyatakan minat dan menandatangani letter of intent (LoI) dengan Otorita Ibu Kota Nusantara dan pelaku usaha yang bersedia memulai pelaksanaan pembangunan di IKN paling lama lima tahun sejak berlakunya UU No 21/2023 tentang Perubahan atas UU No 3/2022 tentang Ibu Kota Negara.
Sebelumnya, Presiden Joko Widodo (Jokowi) baru saja menerbitkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 75 Tahun 2024 tentang Percepatan Pembangunan Ibu Kota Negara (IKN). Dengan harapan bisa mendatangkan lebih banyak investasi ke IKN, Jokowi tampaknya berupaya keras agar suntikan dana dari investor terus bertambah.
Lewat aturan tersebut para calon investor bahkan diberikan Hak Guna Usaha (HGU) hingga 190 tahun. Hal itu seperti yang tertuang dalam Pasal 9 aturan tersebut.
“Otorita Ibu Kota Nusantara memberikan jaminan kepastian jangka waktu hak atas tanah melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali satu siklus kedua kepada Pelaku Usaha, yang dimuat dalam perjanjian,” tulis pasal 9 ayat (1) biled tersebut dikutip, Sabtu, 13 Juli 2024
Pada ayat (2) kemudian dijelaskan bahwa satu siklus yang dimaksud itu adalah, hak guna usaha untuk jangka waktu paling lama 95 tahun melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali untuk satu siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 95 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Kedua, hak guna bangunan untuk jangka waktu paling lama 80 tahun melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali melalui satu siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 80 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Ketiga, hak pakai untuk jangka waktu paling lama 80 (delapan puluh) tahun melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali melalui satu siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 80 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Pada ayat (2) kemudian dijelaskan bahwa satu siklus yang dimaksud itu adalah, hak guna usaha untuk jangka waktu paling lama 95 tahun melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali untuk satu siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 95 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Kedua, hak guna bangunan untuk jangka waktu paling lama 80 tahun melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali melalui satu siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 80 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Ketiga, hak pakai untuk jangka waktu paling lama 80 (delapan puluh) tahun melalui satu siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali melalui satu siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 80 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Sehingga totalnya, HGU yang bisa dikantongi para investor bisa selama 190 tahun. Kemudian HGB total yang diberikan selama 180 tahun, sedangkan untuk Hak Pakai diberikan selama 180 tahun.
“Pemberian hak atas tanah melalui satu siklus pertama sebagaimana dimaksud dilakukan oleh Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria pertanahan berdasarkan permohonan dari Otorita Ibu Kota Nusantara,” tulis ayat (3).
Namun, terkait minimnya minat investor untuk menyuntikkan dana di IKN, Pelaksana Tugas (Plt) Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara (IKN), Basuki Hadimuljono, mengungkapkan salah satu kendala utama adalah masalah Hak Guna Bangunan (HGB) yang diberikan di atas Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Menurutnya, status HGB di atas HPL ini tidak menarik bagi investor karena tidak bisa dijadikan agunan ke bank. Artinya bukan soal HGU.
Meskipun regulasi UU IKN mengatur bahwa investor dapat menerima HGB di atas HPL selama 160 tahun, Basuki menilai hal ini tetap kurang menarik.
“Karena status tanahnya HGB di atas HPL, nah ini yang tidak menarik (bagi investor),” ujar Menteri Basuki saat ditemui di kantornya, Jumat, 7 Juni 2024
Ke depan, Basuki berencana untuk mengubah mekanisme kepemilikan lahan di IKN. Investor nantinya akan diberikan HGB murni, seperti yang berlaku di kota-kota besar, yang dianggap lebih mudah diagunkan ke lembaga keuangan.
“Untuk investor (akan diberikan) HGB murni, tapi bukan di atas HPL, kalau di atas HPL dia pasti nilainya jika di Bank -kan akan jauh lebih kecil atau mungkin tidak bankable, itu yang tidak menarik,” kata Basuki.
Basuki juga menjelaskan bahwa Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) sedang mempercepat skema penguasaan lahan di IKN oleh Badan Usaha. Kejelasan status lahan menjadi faktor fundamental bagi badan usaha sebelum menanamkan modalnya ke proyek ibu kota baru.
Selain itu, transaksi pertanahan yang sebelumnya dibekukan oleh Kementerian ATR/BPN akan dibuka kembali untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang ingin membeli lahan di IKN. Pemerintah juga sedang mendiskusikan harga lahan tersebut.
“Kalau untuk pribadi misalnya bapak mau beli, ibu mau beli nanti, akan ada di dalam UU atau PP-nya, sudah ada untuk kepemilikan,” tutup Menteri Basuki.(yub/nil)